问:买房是大事,如何安全购买二手房不担风险?

为帮助购房者了解二手房交易政策,保障合法权益,结合已经实施的《房地产经纪管理办法》,国土相关部门在二手房交易中的几大环节发出风险提示,
并就这些风险提出相应的规避办法。

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1、中介乱收费:中介机构通过混合标价、捆绑标价方式,在未征得委托人同意的情况下,收取交易佣金以外的其他费用。首先看中介机构是否合法,有无《工商营业执照》、
《房地产经纪机构资质证书》、《房地产经纪机构备案证明》;其次是看经纪人员是否具备《房地产经纪人注册证书》、《房地产经纪人协理资格证书》等相关注册信息;第三是看收费和服务是否公示,未公示的项目不得收费。

首先,在购买房子前,要查清房屋的基本信息。一般来说可以从这三个方面着手。第一,看房子里的实际居住情况。到底是卖房人自己住还是在出租中,如果出租中还需要仔细看看租赁合同。之后去物业等部门询问是否有欠费情况等等。第二,看房产证。看房产证是不是原件,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有,所载产权人与出售人身份证是不是一致。同时,要注意甄别房产证是否为假证。有几种简单的方法来鉴别真假房产证,比如,真的产权证封面硬实有纹理,摸起来有凹凸感,颜色鲜艳(深红色),字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑,颜色暗淡(暗红色),封皮较软。也可以看发证机关的盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章,因为纸张较薄,在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。另外,真产权证的内页都缝合得很整齐,而假产权证的内页都是用胶水粘上去的,缝线也很明显。如果想要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门查询房屋具体情况。第三,看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,卖方迁出户口后是否有落户地址。如果也想要进一步审查的话,可以要求售房人配合到派出所户籍部门查询户籍情况等。

2、过户其他房:中介机构利用一份看房协议,
带着购房者看多套房屋,将不是购房人看中的房屋过户到购房人名下。

其次,在购房的时候,要妥善签订房屋买卖合同,可以自行签订,也可以通过中介公司签订。中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。两份协议都是具有法律效力的。合同中要注意认真审查这几个方面。第一,把重要的时间节点要约定在合同上,对交易过程中的时间进行合理规划,尤其是腾房时间、过户时间、付款的时间节点等,避免相互推诿,发生不必要的纠纷。第二,交易流程尽量要简明扼要,做到没有歧义。对付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确。第三,要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期腾房、逾期付款的违约责任等等。

3、交房遇麻烦:交易完成后,因约定不清,相关水电气等费用未结清、原房主户籍未迁出的情况时有发生,购房人利益受损。

最后,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据。比如对房款的转账记录等。如果卖方口头表示无法按照约定期限履行合同或者不履行合同时,要保留好沟通的证据。对于一些新的约定,要落实到补充协议上面,以防之后发生纠纷,口说无凭。

澳门新葡亰平台游戏网站,4、买到瑕疵房:中介机构不提示、不告知待售房屋瑕疵,
甚至通过重新装饰装修掩饰其瑕疵,诱导购房人在不知情的情况下购买带有瑕疵的房屋。首先查询所购房屋权属状态,通过向房屋所在地交易登记中心查询,确认该房屋是否存在抵押、查封等权利转移受限制的情况;二是查询所购房屋坐落是否与所看房屋一致,以免买错房;三是查询所购房屋面积是否与产权证上的面积一致,以免买到缩水房;四是查询市政配套是否齐全,是否按商业物业缴纳水电气费;五是查询房屋质量是否存在重大瑕疵,如房屋承重结构改动、楼板或墙壁渗水、隐蔽管线破损、下水管道锈蚀、户外电线老化等。

此外,还有购买这几类房屋要特别注意:

4、诚意金陷阱:中介机构利用诚意金随时可退的特点,设置诚意金在某一条件下可自动转为定金的条款,诱导购房人缴纳定金性质的诚意金。签订任何书面协议要经中介机构盖章和经纪人员签字;签订《认购协议》的购房者,应注意关于诚意金在何种约定条件下转为定金的描述;签订《居间服务合同》的购房者,只需支付居间服务佣金;中介机构提供按揭服务、权证代办服务等其他服务的,需经当事人书面同意并另行签订书面服务合同。

第一,有些房子明显低于市场价,这时候就有可能是抵债房。实践中,通常是借房屋买卖为幌子来变相地以房抵债,背后往往涉及高利贷。当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有发生。这种情况,一定要审核出售人的所有权情况,弄清实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。

5、买到差价房:中介机构通过业主委托公证的形式,安排利益相关人与购房人签订明显高于委托价的房屋,获取房屋差价;或通过签订包税协议,以低报成交价方式获取房屋转移登记税费差价。

第二,小心学区房。卖方声称是学区房的时候,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,重要的是要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并且约定相应的违约责任。

6、不要轻信口头承诺:任何重要约定都要签订书面协议,并经中介机构盖章,持证经纪人员签字;不要轻信私下服务,经纪人员流动性大,不能单独承揽业务,
难以承担交易风险;不要轻信委托公证,因为办理委托公证和不让真正业主与购房人见面,是中介机构制造信息不对称从而吃差价的常见手段。

第三,谨慎购买抵押房。要进行交易首先要解除抵押,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不能解押,都将直接影响下一步合同的履行。同时也有被法院查封的风险。如果一定要买抵押房,必须妥善签订合同,积极督促卖房人解押,以免增加风险。

一、怎样避免购买二手房的风险

在避免遭遇二手房风险时需要根据具体的风险来确定防范措施,具体为:

1、中介乱收费

中介机构通过混合标价、捆绑标价方式,在未征得委托人同意的情况下,收取交易佣金以外的其他费用。

这时,首先看中介机构是否合法,有无《工商营业执照》、
《房地产经纪机构资质证书》、《房地产经纪机构备案证明》;其次是看经纪人员是否具备《房地产经纪人注册证书》、《房地产经纪人协理资格证书》等相关注册信息;第三,是看收费和服务是否公示,未公示的项目不得收费。

2、买到瑕疵房的风险

中介机构不提示、不告知待售房屋瑕疵,
甚至通过重新装饰装修掩饰其瑕疵,诱导购房人在不知情的情况下购买带有瑕疵的房屋。

这时,首先查询所购房屋权属状态,通过向房屋所在地交易登记中心查询,确认该房屋是否存在抵押、查封等权利转移受限制的情况;二是查询所购房屋坐落是否与所看房屋一致,以免买错房;三是查询所购房屋面积是否与产权证上的面积一致,以免买到缩水房;四是查询市政配套是否齐全,是否按商业物业缴纳水电气费;五是查询房屋质量是否存在重大瑕疵,如房屋承重结构改动、楼板或墙壁渗水、隐蔽管线破损、下水管道锈蚀、户外电线老化等。

3、诚意金陷阱

中介机构利用诚意金随时可退的特点,设置诚意金在某一条件下可自动转为定金的条款,诱导购房人缴纳定金性质的诚意金。

这时,签订任何书面协议要经中介机构盖章和经纪人员签字;签订《认购协议》的购房者,应注意关于诚意金在何种约定条件下转为定金的描述;签订《居间服务合同》的购房者,只需支付居间服务佣金;中介机构提供按揭服务、权证代办服务等其他服务的,需经当事人书面同意并另行签订书面服务合同。

二、买二手房的风险该如何避免

除上述情况外,还可能遇到以下风险:

1、买到差价房的风险,也即中介机构通过业主委托公证的形式,安排利益相关人与购房人签订明显高于委托价的房屋,获取房屋差价或通过签订包税协议,以低报成交价方式获取房屋转移登记税费差价。

2、过户其他房的风险,是指中介机构利用一份看房协议,
带着购房者看多套房屋,将不是购房人看中的房屋过户到购房人名下。

3、交房遇麻烦,是指交易完成后,因约定不清,相关水电气等费用未结清、原房主户籍未迁出的情况时有发生,购房人利益受损。

购房者一定要注意,不要轻信口头承诺。任何重要约定都要签订书面协议,并经中介机构盖章,持证经纪人员签字;不要轻信私下服务,经纪人员流动性大,不能单独承揽业务,
难以承担交易风险;不要轻信委托公证,因为办理委托公证和不让真正业主与购房人见面,是中介机构制造信息不对称从而吃差价的常见手段。

相信大家在看完上文后,对此有了更多的了解,希望在大家购买二手房时能够有所帮助。目前,我国二手房交易市场鱼龙混杂,购房者稍不留神就有可能掉入卖家或者是中介机构的陷阱,因此建议大家在购买二手房时,向专业的律师咨询有关情况,必要时让律师协助您签订合同、办理过户,保证您的利益不受损失。

购买二手房,首先一定要选择一家资质齐全比较专业的中介,在看房过程中充分了解房屋情况,对于有意向的房屋最好能和房东见面沟通两次或者两次以上,在后期流程中,选择正规银行贷款和网签,一定要走首付资金监管手续,这样能避免买卖双方出现购房问题。

首先你要确定自己的需求!第二可以通过知名地产中介,购买,中间选房过程可以,避免很多麻烦,还有就是有已经买过房子的朋友,介绍一个,关系不错的中介,会省时省力,二手房就是中介和房东,买家三者之间的事情!有个靠谱的中介很重要

确定土地性质,有无抵押,债务纠纷,确定学区,房屋年限,是否炒房客的房子,佣金能否减免等等

最重要的就是找一个经验丰富的经纪人,这个问题比所有问题都重要,经纪人会把你所担心的问题一一解决,让您成功又顺利买到合适的房子

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